Recursos
El vocabulario que aparece en cualquier compraventa en España, explicado sin rodeos, y qué documento resuelve cada cosa.
Esto es orientación, no asesoramiento legal ni fiscal. No soy abogada ni asesora fiscal: coordino a los profesionales que sí lo son. Las cifras y los plazos cambian, y varían por comunidad autónoma, así que aquí no encontrarás ninguno — los confirmamos con el profesional que corresponda para tu caso.
Glosario
Los términos que más se repiten, y el documento que los resuelve.
- Nota simple
El extracto del Registro de la Propiedad. Dice quién es el propietario registral, qué superficie y qué linderos constan, y qué cargas pesan sobre la finca. Es el documento más útil de todo el proceso y es barato.
Lo resuelve Registro de la Propiedad
- Cargas
Hipotecas, embargos, servidumbres y afecciones fiscales. Lo importante: las cargas siguen a la propiedad, no al vendedor. Si no se cancelan antes de firmar, las heredas tú.
Lo resuelve Nota simple
- Catastro
El registro fiscal del inmueble. Registro y Catastro discrepan a menudo en superficie y descripción. La discrepancia no es un detalle administrativo: suele señalar obra no declarada, y además determina el IBI.
Lo resuelve Certificado catastral, contrastado con la nota simple
- Licencia de primera ocupación (LPO)
La licencia que acredita que la vivienda es legalmente habitable. Sin ella, contratar suministros o conseguir hipoteca se complica.
Lo resuelve Ayuntamiento
- Arras
El contrato de señal previo a la escritura. Fija precio, plazo y qué ocurre si una de las partes se echa atrás. Es donde se pactan las condiciones reales de la operación, así que se lee entero antes de firmar.
Lo resuelve El propio contrato de arras
- Derrama
Una cuota extraordinaria aprobada por la comunidad para una obra — fachada, cubierta, ascensor. Si está aprobada, es una obligación real que el anuncio no va a mencionar.
Lo resuelve Actas de la comunidad y certificado del administrador
- NIE
El número de identificación de extranjero. Sin él no se puede comprar, ni abrir cuenta, ni pagar impuestos en España. Es de los primeros trámites, no de los últimos.
Lo resuelve Policía Nacional o consulado
- ITP
El impuesto que grava la compra de vivienda de segunda mano. Lo paga el comprador y es autonómico, así que el tipo depende de dónde compres y de tu situación.
Lo resuelve La normativa autonómica vigente, confirmada con el asesor fiscal
- Plusvalía municipal
El impuesto local sobre el incremento de valor del suelo urbano. Se calcula por dos métodos y no siempre conviene el mismo. Normalmente lo paga el vendedor.
Lo resuelve Ayuntamiento
- Certificado de eficiencia energética (CEE)
Obligatorio para vender o alquilar. Es de trámite, pero sin él no se firma.
Lo resuelve Técnico certificador
- Obra nueva no declarada
Una ampliación construida pero nunca inscrita. Aparece como diferencia entre lo que ves, lo que dice el Registro y lo que dice el Catastro. Tiene solución, pero conviene saberlo antes de ofertar.
Lo resuelve Nota simple contrastada con catastro y con la visita
- VPO
Vivienda protegida. Puede llevar limitaciones de reventa o precio máximo durante un plazo.
Lo resuelve Nota simple y la administración autonómica
Preguntas frecuentes
¿Qué reviso antes de recomendar una propiedad?
Quién es el propietario registral, qué cargas tiene, si lo construido coincide con lo inscrito, si la licencia está en regla y si la comunidad tiene deudas o derramas aprobadas. Si algo no cuadra, te lo digo antes de que te enamores de la casa.
¿Trabajas solo en la Costa del Sol?
Vivo y trabajo aquí. Para el resto de España tengo acuerdos de colaboración con agentes, así que si lo que buscas no está en la costa, también puedo ayudarte a encontrarlo.
No conozco España. ¿Es un problema?
No. Buena parte de mis clientes compran sin haber vivido aquí nunca. El proceso español tiene sus pasos y sus trámites; mi trabajo es que los entiendas y que no te pillen por sorpresa.
¿Eres abogada?
No, y es importante que quede claro. Coordino a los abogados, notarías, arquitectos y técnicos que hacen falta, y me aseguro de que cada cosa la firme quien tiene que firmarla. Esa distinción es justo lo que hace que puedas fiarte de mí.
He encontrado una propiedad por mi cuenta. ¿Puedes mirarla?
Sí. Mándamela y te digo con honestidad qué le pasa. A veces la respuesta es que está bien y el precio es razonable; a veces es que no la compres.
¿Cuánto cuestan los impuestos y gastos de una compra?
Depende de la comunidad autónoma, del precio y de si es obra nueva o segunda mano. En las herramientas tienes calculadoras con los supuestos a la vista, para que veas de dónde sale cada número.
Herramientas
Calculadoras con los supuestos siempre en pantalla: ves de dónde sale cada número y puedes discutirlo.